Vil Du Også Spare Tid og Penge Ved Køb Af Din Drømmebolig i Spanien?

Køb af feriebolig i udlandet kan for nogle måske virke uoverskueligt og kompliceret, men Spanien er yderst imødekommende overfor udenlandske købere, hvilket er med til at gøre købsprocessen relativt enkel og tryg.

Som dansker der ønsker at købe bolig i Spanien, skal du blot sikre at der er styr på et par simple forhold:

• Få oprettet et NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero): Dette er et obligatorisk skatteidentifikationsnummer for udlændinge i Spanien, man skal have såfremt at man ønsker at købe ejendom i landet. Man kan ansøge og få nummeret enten ved at tage kontakt til den spanske ambassade i Danmark, eller via selvansøgning på en lokal politistation i Spanien. I begge tilfælde skal du udfylde en officiel ansøgningsformular ved navn “EX-15” (kan downloades gratis her via det spanske politis hjemmeside), og samle nødvendige persondokumenter, som inkluderer en kopi af gyldigt pas, dokumentation for formålet med anmodningen (fx. en købsaftale eller ansættelseskontrakt), samt et pasfoto. Der er typisk et symbolsk gebyr på omkring 9-12€ forbundet med oprettelse af N.I.E., afhængig af hvilken kommune/region det oprettes i. I mange tilfælde vil du modtaget nummeret i løbet af få dage, men det kan ske at processen er mere langsommelig, så vi anbefaler altid at søge i så god tid som muligt, da nummeret skal være på plads ved underskrift af endeligt skøde i forbindelse med køb af bolig. Vi hjælper dig som med alt andet, glædeligt med at få ansøgt om N.I.E. nummer.
• Få oprettet en bankkonto i en spansk bank: At åbne en bankkonto i Spanien er det andet nødvendige skridt at tage, for udlændinge som ønsker at købe en bolig. Processen for at åbne en bankkonto kan variere en smule fra bank til bank, men der er nogle generelle retningslinjer og krav, som gør sig gældende i de fleste institutioner. Der vil typisk være tale om en særlig konto for ikke-residente, som har økonomiske interesser i Spanien, men ikke bor fast i landet. Igen betaler forberedelse sig, for at gøre processen så hurtig og enkel som muligt, hvorfor vi anbefaler at du som minimum har kopi af pas, NIE-nummer, bevis for beskæftigelse eller økonomisk aktivitet (typisk en ansættelseskontrakt og/eller seneste lønsedler), og dokumentation som bekræfter at du er tilknyttet en adresse i Spanien (denne kan være på både leje- eller ejerbolig). Du kan med fordel vælge en af de filialer på Solkysten med dansktalende repræsentanter, og en engelsksproget netbank, for at gøre livet nemmere i hverdagen. Vi hjælper dig gerne på vej med dette.
• Få styr på finansieringen i god tid: Dette er ikke obligatorisk, men med sikkerhed et træk der vil medføre, at du står stærkere ift. at gøre en god handel. At have finansieringen på plads inden boligjagten i Spanien påbegyndes, giver en række helt klare fordele: Det styrker din forhandlingsposition, muliggør hurtig handling når du finder den helt rigtige bolig (så den ikke sælges til anden side), eliminerer potentielle skuffelser ifm. mislykkede finansieringsansøgninger, giver dig et økonomisk overblik og en realistisk budgetramme, og sidst men ikke mindst formindsker det evt. stress ifm. købsprocessen. Kort sagt sætter du dig selv i en meget mere gunstig position, ift. at slå til hurtigt hvis det kræves — noget som er særlig relevant på den yderst konkurrenceprægede del af det spanske boligmarked som vi koncentrerer os mest om, nemlig særtilbud, tvangssalg og gode investeringsmuligheder.
• Tag kontakt til en dansktalende boligadvokat i Spanien: Igen står denne del dig frit for, men vi anbefaler altid at beskikke en advokat med speciale i spansk ejendomsret, til at gennemgå alle relevante dokumenter og sikre, at alle juridiske aspekter i din bolighandel er i orden. Dertil hjælper advokaten også med at tjekke, at der ikke er nogen udeståender som gæld eller retssager forbundet med den ejendom du er ved at handle. Sidst men ikke mindst kan du via en fuldmagt, lade advokaten oprette N.I.E. nummer, åbne bankkonto, og signere dokumenter på dine vejene, således at du spare både tid og penge ved ikke at skulle rejse til Spanien flere gange i løbet af købsprocessen. En fuldmagt koster i omegnen af 75-150€, og betales til det lokale notarkontor som står for dens bemyndiglese.

Der findes et utal af fantastiske områder og regioner i Spanien. De mest populære steder inkluderer De Baleariske Øer, Costa Brava og i særdeleshed Costa del Sol, som er hjemsted for Europas bedste og mest stabile klima, samt nogle af verdens mest eftertragtede resorts, herunder Marbella, Malaga, Fuengirola, Benalmadena, Mijas Costa, Estepona og Sotogrande.

Som førstegangskøber i Spanien er det selvsagt vigtigt at sætte sig grundigt ind i hvad de forskellige områder tilbyder, før at man foretager sig en større eller mindre investering i fast ejendom. Overvej derfor følgende:

• Få defineret dine behov og ønsker: Overvej hvad der er vigtigt for dig i hverdagen — alt fra det helt lavpraktiske som boligstørrelse, boligtype, stil og antallet af værelser, til de bløde værdier som nærhed til fx. stranden, et livligt bymiljø kontra rolige landlige omgivelser, tilgængelighed af services som skoler og hospitaler, et godt udvalg af fritidsaktiviteter, et expat-baseret område med mange danskere eller måske det stikmodsatte — et så autentisk og spansk nærmiljø som overhovedet muligt.
• Søg og lad dig inspirere på nettet: Der findes efterhånden rigtig mange gode websites og online guides, tilpasset stort set alle sprog og nationaliteter, som hjælper ikke-spaniere med at få en bedre forståesle for alle de forskellige regioner og områder i Spanien. Dertil er YouTube også et glimrende visuelt værktøj til at “mærke” områderne, fremfor blot at  læse om dem.
• Rådfør dig i dedikerede Facebook grupper: Sociale medier kan være en udmærket kilde til information. Der findes mange grupper og sider dedikeret til livet i Spanien både generelt, eller i specifikke områder, hvor du kan stille spørgsmål og få feedback fra andre danskeres om kender Spanien.
• Tag kontakt til en ejendomsmægler: Når du har indsnævret dine valg til nogle få interessante områder, kan du med fordel kontakte en kompetent dansktalende ejendomsmægler på Costa del Sol. På den måde kan du få specifikke oplysninger om ejendomsmarkedet i de pågældende områder, og få foreslået en række specifikke ejendomme, baseret på dine personlige kriterier.
• Få et overblik over din økonomi: Du kan med fordel sørge for at der er styr på finansiering af dit evt. køb af bolig i Spanien tidligt i processen, da det styrker din position som køber betydeligt. Det giver dig en klar forståelse af rådighedsbeløb og økonomiske grænser, hvilket hjælper dig med at fokusere din søgning på ejendomme, der er indenfor en realistisk prisramme. Dertil gør det dig til en mere attraktiv køber i sælgernes øjne, fordi det eliminerer risikoen for at få afvist finansiering sent i processen, hvilket endvidere kan medvirke til både at fremskynde handelsprocessen, og give dig større forhandlingsstyrke, da sælgere ofte er mere villige til at forhandle pris, når de ved at finansiering er på plads. Med andre ord, vil du fremstå som en seriøs køber.
• Flyv til Spanien: Intet slår personlig erfaring og egne indtryk. Planlæg og besøg de områder du er interesseret i, for at få den famøse ‘mavefornemmelse’, opleve atmosfæren, møde lokale beboere og besigtige potentielle ejendomme.

Et boligkøb i Spanien er som oftest indelt i forskellige faser, og ser typisk således ud:

• Behov og budget fastsættes: Overvej, undersøg og få afgrænset hvilken type ejendom der opfylder dine behov, hvor stort et beløb du har lyst og mulighed for at investere, samt hvilken finansieringsform du påtænker ifm. et evt. køb.
• Ønskeliste med potentielle boliger: Brug en af de store boligportaler i Spanien til at søge bolig jf. dine specifikke kriterier, eller kontakt en ejendomsmægler i Spanien, som kan hjælpe dig med at få et overblik over passende ejendomme, der matcher budget og ønsker.
• Besigtigelsesrejse: Book en aftale med din ejendomsmægler, og tag fysisk til Spanien for at besigtige de ejendomme, du på forhånd har udvalgt.
• Bud og forhandling: Når du har fundet den rigtige bolig, er næste skridt at afgive et bud. Før evt. forhandlinger bør du tjekke op på markedspriserne, og lægge en stategi med din ejendomsmægler. Nogle mæglere har stor erfaring og skarpe færdigheder ifm. prisforhandling, så sørg for at du samarbejder med en professionel ejendomsmægler. Dit valg af mægler, kan være afgørende for om du ender med at gøre en god handel eller ej.
• Beskik en boligadvokat: Hvis du ikke allerede har taget kontakt til en kompetent boligadvokat, er dette det rette tidspunkt. Det er ikke obligatorisk, men anbefales stærkt, da vedkommende sørger for at de juridiske aspekter af din bolighandel eksekveres efter bogen. Hvis du ønsker det, kan advokaten desuden oprette en bankkonto, ansøge om NIE-nummer og underskrive dokumenter på dine vegne ved hjælp af en fuldmagt, uden at du behøver at være fysisk til stede i Spanien.
• Reservationsaftale: Når du og sælgeren er nået til enighed om pris, vil du typisk skulle underskrive et standardiseret reservationsdokument, hvori de overordnede handelsbetingelser fastsættes. Vi anbefaler altid at få indskrevet et overordnet advokatforbehold ifm. underskrift af en reservationsaftale. Samtidig er det normalt at betale et reservationsgebyr på 6.000-20.000€ (afhængigt af ejendommens pris). Det anbefales altid at indbetale beløbet på din advokats klientkonto, fremfor at overføre dem direkte til ejendomsmægleren eller sælger, da det vil give dig større sikkerhed i tilfælde af at der skulle opstå juridiske udfordringer ifm. advokatens ejendomstjek. Herefter vil boligen være reserveret, hvorfor den tages af markedet.
• Endelig købsaftale: Efter at have underskrevet den foreløbige reservationsaftale, og din advokat har afsluttet sit juridiske arbejde (hvilket normalt tager 1-2 uger), skal der udarbejdes en fyldesgørende købsaftale (også kendt som Private Purchase Contract eller Contrato Privado de Compra Venta), som mest af alt, minder om den du nok kender hjemme fra Danmark af.  I takt med at denne underskrives, overføres som standard 10% (i nogle tilfælde mere) af købesummen til sælger.
• Skøde og nøgleoverdragelse: På den aftalte overtagelsesdato (normalt inden for 2-12 uger efter underskrivelsen af købsaftalen), skal restkøbesummen overføres til sælger. Dette sker typisk hos en notar, hvor både din og sælgers juridiske repræsentanter er tilstede, for at færdiggøre transaktionen, og få boligen registreret i dit navn, hvorefter at du vil være dens nye ejer.

Det er vigtigt at forstå de forskellige skatter og gebyrer der er forbundet med at købe bolig i Spanien, da de kan overraske ift. hvad man er vant til når man handler bolig i Danmark.

Når du køber ejendom i Spanien, skal du tage højde for at der vil blive tillagt en samlet merudgift på mellem 7,5-12% af den aftalte købspris, afhængig af om du køber en gensalgsbolig eller en nybygget bolig/projektsalg. 

For gensalgsejendomme skal der tillægges 7% i ejendomsskat, mens der ved køb af nybyggede ejendomme/projektsalg istedet skal påregnes 10% moms (IVA), samt en stempelafgift på 1,2%.

Gældende for begge typer af boligkøb, skal der dertil påregnes notargebyrer (0,2-0,5%) og tinglysningsafgift (0,1-0,25%).

Samlet oversigt over omkostninger forbundet med boligkøb på Costa del Sol:

• Ejendomsskat: 7% af boligens pris (gælder kun gensalgsejendomme).
• Moms (IVA): 10% af boligens pris (gælder kun nybyggeri/projektsalg).
• Stempelafgift: 1,2% (gælder kun nybyggeri/projektsalg).
• Tinglysningsafgift: 0,1-0,25% af boligens pris.
• Notargebyrer: 0,2-0,5% af boligens pris.
• Samlet: ≈ 7,5-12% af boligens pris.

Hvis du som udlænding ønsker at sælge eller udleje din bolig i Spanien, skal du tage højde for en række skatter.

I forbindelse med et salg, er du ligesom i Danmark, potentielt underlagt en ejendomsavancebeskatning, afhængigt af om du opnår en fortjeneste eller ej. Hvis ejendommen sælges med gevinst, beskatter de spanske skattemyndighederbliver denne med 18%.

Dertil kommer en Plusvalía-skat, som bliver opkrævet på kommunalt niveau, og baserer sig på hvor mange år du har ejet ejendommen før salget. Denne udgøres ligeledes af en procentdel af salgsprisen, dog i en væsentligt lavere størrelsesorden på mellem 0,08-0,45%.  

Med mindre at du selv står for salget af din bolig, skal du også påregne udgifter til ejendomsmægler, som typisk ligger på omkring 3-6% af salgsprisen.

Hvis du anvender boligen til udlejning, vil indtægterne være underlagt spansk beskatning, uden mulighed for at trække drifts- og renteudgifter fra. Skattesatsen er fastsat til 24%.

Ja, du kan som dansker godt optage realkreditlån i Spanien. Her er nogle ting, som er værd at tage med i den forbindelse:

Kvalifikation: De spanske realkreditinstitutter har ingen begrænsninger med hensyn til købesum eller nationalitet, men kvalificerer ud fra din generelle finansielle situation og bankens evt. specifikke regler.

Dokumentation: For at ansøge om et realkreditlån i Spanien, skal du fremlægge kopi af gyldigt pas, bevis for fast indkomst og ansættelseshistorik, samt dokumentation for at have et passende rådighedsbeløb efter faste udgifter. Selvstændige erhvervsdrivende skal typisk fremvise seneste årsrapport, samt en aktuel saldobalance.

Egenkapital/udbetaling: Du skal som minimum regne med at kunne rejse en egenfinansiering på lige under 40% af ejendommens pris ved boligkøb i Spanien. Dette skyldes at den maksimale belåningsgrad typisk udgør 70%, og der i forbindelse med et køb, tillægges 8-12% i skatter og afgifter til stat og kommune.

Rentesats: Som udlænding vil du typisk få tilbudt en lidt højere rentesats end spaniere. Pt. skal du regne med en rente på mellem 3,8-4,6%.

Processen: Du kan arrangere et spansk realkreditlån selv, ved at tage direkte kontakt til en valgt bank, eller lade din ejendomsmægler og/eller advokat hjælpe dig med processen. Husk altid at vælge en velrenommeret bank og mægler.

Alt i alt ligner processen ifm. at optage realkreditlån i Spanien, på mange måder den som du nok allerede kender hjemmefra, udover at de tilbudte produkter og løsninger, kan have flere begrænsninger end dem som er tilgængelige for spaniere.

Nej. Hvilket nok hænger sammen med, at det ikke er et krav jf. spansk lovgivning. Med andre ord findes der ingen formelle kvalifikation- og/eller registreringskrav, før at man kan kalde sig ejendomsmægler i Spanien. Dette betyder at langt størstedelen af de ejendomsmæglere som findes bl.a. på Costa del Sol, hverken har licens eller en formel uddannelse, a la den statsautorisation som vi kender fra Danmark. I nogle tilfælde, har dette medvirket til at give branchen et lidt broget ry, og skabt bekymringer om kvaliteten af de tjenester, som nogle ejendomsmæglere tilbyder. Ikke desto mindre findes der dog heldigvis også velrenommerede, erfarne og profesionelle spillere på markedet, med licens og/eller en dansk statsautorisation med i baggagen, som kan hjælpe dig sikkert og trygt i mål med boligkøb i Spanien. Vælg derfor altid din ejendomsmægler med omhu.